מלון מונטיפיורי 36 בתל-אביב הוא מקום מצויין לקיים ראיון בשניים. ישבתי עם עו”ד אילן שרקון, המנהל את אחד המשרדים המובילים בארץ בתחום הנדל”ן, המקרקעין ובענף הבנייה בישראל. משרדו מונה 34 עו”ד ונבחר על ידי Dun & Bradstreet כאחד מהמשרדים המובילים בתחום. מר שרקון הינו יו”ר מקרקעין של לשכת העו”ד בישראל, וחבר בוועדה המייעצת לשר האוצר בענייני הפקעות.
ניסיתי להבין, מה מייחד את הכנס “מנהל מקרקעי ישראל בעת החדשה” ולמי הוא בעצם מתאים?
“הכנס הנוכחי אמור להבהיר את המצב הרגיש והדינאמי לכל מי שמעניין אותו קרקעות בישראל.” הוא מבהיר, “מנהל מקרקעי ישראל חולש על 93% מקרקעות המדינה, והוא מהווה את הנדבך המרכזי לשוק הנדלן בישראל ובוודאי לשוק הדיור בפרט. חלק מהבעיות, שמיוחסות למצב הדיור בישראל מצביעות על טיפול ותפקוד לקוי של המנהל. לטענת גורמים שונים המנהל בירוקרטי, ולא משווק מספיק קרקעות לשוק הרחב. חלק הרהיבו והקצינו בתואנה כי המנהל מספסר קרקעות ומהווה גורם ייזמי, ולא מתפקד כמשווק קרקעות אובייקטיבי. מאחר ורוב הקרקעות משווקות על ידו, המנהל למעשה לא יוצר קרקעות למגורים, וזו אחת הבעיות המרכזיות בשוק הנדלן בישראל.
נכון להיום, מתרחשת רפורמה מאוד מקיפה, שנכנסה לתוקף ממש בחודשים האחרונים, באישור הממשלה ולהלן הצגת השינוי בתמצות גדול (ויש לומר בסייג, מאחר והרפורמה עדיין לא הושלמה)
הנקודה הראשונה מתמקדת בהעברת רוב הדירות ששייכות למדינה, לבעלות פרטית ולמעשה יבוצע ניתוק הקשר המאסיבי בין החוכרים למדינה. בעבר, כל חוכר היה חייב לצורך כל פעולת מקרקעין: אם זה מכירה, אם זה שינויים במבנה או בקשות להיתר, הוא היה צריך לקבל את אישור המנהל. נכון להיום מנסים לנתק את הקשר הזה, מכיוון שיש נסיון לכוון את עבודת המנהל בשיווק קרקעות ולא בבירוקרטיה מיותרת, לדברי הרפורמים, בקשר אל מול החוכר.
הרפורמה בימים אלו נכנסה לתוקף, ומנכ”ל המנהל, מר ירון ביבי החליט להתפטר מתפקידו. לדעתי ירון היה מנהל מאוד מקצועי ודומיננטי, ואני מקווה שהבא אחריו, יגיע לפחות לרמת ההבנה שלו. אין ספק שייקח לממלא את מקומו של מנכ”ל המנהל זמן עד שהוא ילמד את רזי המקצוע.
מבחינתי, הדבר הראשון כשאני רואה נדל”ן, אני מסתכל על מנהל מקרקעי ישראל ועל הפעולות שלו. נכון להיום, כמעט אין נושא שקשור בנדל”ן, ושלא קשור בצורה עקיפה או ישירה למנהל. גם אין יזם או בעלים של קרקע או רשות מקומית שלא מתנהלים באופן שוטף מול המנהל. גם אם יש להם ביקורות ויש להם מה להגיד בנושא תפקוד המנהל וסמכויותיו. ולכן החלטנו לעשות יום עיון המתייחס ספציפית לנושא בוער זה. ללא ספק, נושא הדיור הוא נושא חם מאוד, והמנהל הוא על תקן שחקן מרכזי בעניין זה.
בכל הבעיות של הדיור הציבורי אנחנו חושבים שלכנס הזה יש חשיבות גם כדי להתייחס גם למרכיב הזה, וגם להתייחס למרכיבים שונים כגון שיווק קרקעות של מושבים וקיבוצים, לגבי מכרזים לשיווק לדיור מוגן, וגם שיווק קרקעות לצעירים.”
המרצים בכנס, הינם מרצים ממדרגה ראשונה. חלק מהאנשים הם נציגי ממ”י, או שעבדו במסגרת זו. הם מכירים היטב את המערכת מבפנים, על כל העשייה והביקורת על פעולות המנהל. בנוסף יש פאנל מאוד מורחב, המתייחס לכל התנהלות המנהל בנוגע לשיווק קרקעות של הקיבוצים והמושבים לאחר הפסיקה של הקשת המזרחית, והאם המנהל מתכווין לשנות משהו במדיניות שלו לגבי שיווק הקרקעות, במיוחד נוכח המספר המועט של הקרקעות הקיימות באיזורי המרכז המיועדות למגורים.
“ההרצאה שלי, תעסוק בפינוי וסילוק יד – פינוי קרקעות קיבוצים ומושבים – בהרצאה זו אתמקד בנושא של גלישה לקרקעות ציבורית, שלצערי, הפכה למכת מדינה. (ראה מקרה גלנט – הוילה) משקפת למעשה את הבעייתיות הגדולה ודרכים להתמודדות איתה.
במשרדנו אנו מייצגים את המנהל וגופים ממשלתיים נוספים. כמו כן אנו מייצגים בעלי מקרקעין רבים שלהם יש בעייה דומה משום גלישה לקרקעות שלהם. המנהל לא פעם אינו מסוגל להתמודד עם התופעה הזו, ונאלץ לשלם פיצויים גבוהים מאוד לבעלי הקרקעות וזאת מאחר שאותם פולשים מסתמכים על העובדה שלבתי משפט לוקח הרבה זמן לתת פסקי דין כנגדם ומכיוןו שהמנהל רוצה לשווק קרקעות באופן מיידי, הוא נאלץ לשלם “דמי סחיטה” לפולש.”
כל יזם קטן כגדול, חייב להבין את השינויים המתרחשים בימים אלו, ולבדוק, מעבר לחוק ולשינוי המתגבש, מה המשמעויות של השינוי הזה עבורו ועבור עתיד הבנייה בישראל. הדבר נכון גם לגבי יועצי נדל”ן, שצריכים לתת מענה לרוכשים / מוכרים לגבי משמעויות השינוי עבורם.
אביבה זאבי
מנהלת פורטל לגור
אינטראקטיב ומדיה בחברת במבי
פרטים נוספים:
משרד עו”ד – אילן שרקון : http://www.charcon.co.il/
רח’ יבנה 15 בתל-אביב טל’ רב קווי – 03-5662808
